§3. Возникновение земельных прав сельскохозяйственных производственных кооперативов (передача земельных участков и земельных долей в качестве паевого взноса в кооператив, аренда земель членов кооперативов, государственных и муниципальных земель, покупка земель).

Проводимые в нашей стране в рамках аграрной реформы земельные преобразования вызвали к жизни новое явление, аналога которому нет ни в российском дореволюционном, ни в советском, ни в зарубежном праве,- наделение граждан, занятых в сельскохозяйственном производстве, правом на земельные доли (паи). Историческое значение решения о передаче земли в собственность тех, кто ее обрабатывает, не имеет себе равных. В этом отношении Россия пошла дальше всех по сравнению с остальными государствами бывшего Советского Союза. В других странах СНГ - там, где вообще предусмотрена частная собственность на землю,- Земельные участки бесплатно передаются в собственность лишь тех граждан, которые изъявили желание организовать крестьянские хозяйства, а не всех сельских тружеников. В странах Балтии, где земельная реформа проводится более радикально, без выкупа производится только возврат земель бывшим собственникам. Остальные граждане могут получить Земельные участки в собственность за плату. В России же частная собственность на землю была отменена в 1917 году и крестьяне до массовой коллективизации обладали правом бессрочного пользования предоставленными им земельными участками, так что речь о восстановлении прав бывших собственников в ходе Земельной реформы у нас не шла. Получается, что опыт стран "ближнего зарубежья" оказывается неприменим к решению проблем, связанных с наличием земельных

долей.1

Земельные права сельскохозяйственных производственных кооперативов могут возникать путем передачи Земельных участков и земельных долей в качестве паевого взноса в кооператив, аренды Земель и ее покупки. Рассмотрим каждый из этих способов возникновения прав сельскохозяйственных кооперативов на землю.

Статья 3 Федерального Закона "О сельскохозяйственной

кооперации" признает сельскохозяйственный производственный

кооператив коммерческой организацией, созданной гражданами на

основе добровольного членства для совместной деятельности по

производству, переработке, сбыту сельскохозяйственной

продукции, а также для иной не запрещенной законом деятельности путем добровольного объединения имущественных взносов в виде денежных средств, земельных участков, земельных и имущественных долей и другого имущества граждан и передачи их в паевой фонд кооператива.

Статья 10 вышеуказанного закона регулирует отношения при реорганизации сельскохозяйственной организации и указывает, что в этом случае член (участник) сельскохозяйственной организации вправе передать выделенный ему земельный участок или причитающуюся ему земельную долю в счет паевого взноса в паевой фонд кооператива, либо передать земельный участок,

См.: Е.Л.Минина "О некоторых проблемах развития земельного законодательства". Государство и право,№3, 1997. С . 55 .

находящийся в его собственности, кооперативу в аренду на условиях, установленных законодательством Российской Федерации и законодательством субъекта Российской Федерации.

Таким образом, собственники земельных участков и владельцы земельных долей вправе передать их в качестве паевого взноса в кооператив.

Вопросы о земельных долях, о праве собственности на них, порядке распоряжения ими не успели еще найти достаточной теоретической разработки в юридической науке. До сих пор ни в науке, ни в законодательстве не дано определения понятия земельной доли, а потому возникают проблемы с толкованием действующего законодательства о правах на земельные доли и с применением его на практике. Все это тесно связано с тем, что с самого начала отсутствовала стройная, теоретическая проработка- и экономическая, и правовая, основных их позиций.

Что же представляет собой земельная доля? Земельная доля есть часть сельскохозяйственных угодий сельскохозяйственного предприятия, принадлежащая на праве собственности лицу, имеющему право на ее получение.

По нашему мнению, даваемое проектом Земельного кодекса определение понятия "земельная доля" нуждается в существенном уточнении. По действующему законодательству земельная доля (пай)-это доля в праве общей долевой собственности. Поэтому при определении понятия земельной доли необходимо руководствоваться гл. 16 "Общая собственность" Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая при этом специфику

земли как особого объекта права собственности. Некоторыми

учеными-юристами предлагается, например, следующая

формулировка: "3емельная доля - доля в праве общей собственности на земельный участок, принадлежащий двум или нескольким лицам, дающая количественное выражение и не отграниченная на местности".1

В проекте также используется понятие "земельный пай" как стоимостное выражение земельной доли, внесенной в уставной (складочный) капитал. По нашему мнению, употребление понятия "Земельный пай", отличного от понятия "земельная доля", нецелесообразно, поскольку при выходе из сельскохозяйственной организации в установленных случаях выделяется не земельный пай, а земельный участок в натуре, соответствующий внесенной в уставный капитал земельной доле.

Исходя из этого, полагаем, что такое понятие как "пай", и как этот пай соотносится с самой собственностью кооператива, требует глубокого анализа и более четких определений на законодательном уровне.

Кстати сказать, Закон "О сельскохозяйственной кооперации" также необоснованно отождествляет паевой взнос и пай члена кооператива. Более четкое регулирование, на наш взгляд, содержится в Законе "О производственной кооперации", согласно

п.З ст. 9 которого пай состоит из паевого взноса члена кооператива и соответствующей части чистых активов кооператива (за исключением неделимого фонда)-1 По Гражданскому кодексу, как и по Закону "О производственных кооперативах" взыскание по собственным долгам члена кооператива допускается на пай члена кооператива, а по Закону "О сельскохозяйственной кооперации -на паевой взнос.

В целях обеспечения прав собственников земельных долей в сельскохозяйственных коммерческих организациях, участники которых добровольно приняли решение об их реорганизации, а также в целях упорядочения выдачи документов, необходимых для удостоверения прав на земельные доли и оформления сделок с ними, Правительство Российской Федерации приняло Постановление от 1 Февраля 1995 г. №96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев".2 Данным Постановлением были одобрены и Рекомендации по подготовке и выдаче документов о праве на земельные доли и имущественные паи, а также Рекомендации о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями. Данные Рекомендации применяются в сельскохозяйственных коммерческих организациях при совершении сделок между владельцами земельных долей и имущественных паев с земельными долями до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

№7. Ст.534.

К сожалению, в исследуемой нами Ульяновской области не везде на местах оперативно и правильно организована выдача документов на земельные доли. В отдельных районах допускаются проволочки, гражданам приходится сталкиваться с бюрократизмом чиновников. Многое здесь зависит, на наш взгляд, от исполнительности районных администраций, а также от позиции областных органов власти.

Положительным является опыт Самарской области, граничащей с Ульяновской, где уже 3 апреля 1995 года принято постановление главы администрации области "О мероприятиях по исполнению Указа Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 г. "О реализации конституционных прав граждан на землю".1 В нем намечены конкретные действия органов исполнительной власти по исполнению отдельных норм Указа, - например, завершить выдачу свидетельств на право собственности на земельные доли - и установлен график проверок исполнения. В ближайшее время администрацией Самарской области будет утвержден Временный порядок купли-продажи гражданам земельных долей и условия выкупа их у собственников органами местного самоуправления.

Отметим, что ряд субъектов Российской Федерации, такие как Татария, Саратов, Самара, в настоящее время уже приняли местные законы о земле, ключевым моментом которых является свободная купля-продажа земли. Иными словами, данные регионы Поволжья приняли цивилизованный свободный рынок земли, причем,

данные локальные нормативные акты приняты в полном соответствии с действующей Конституцией Российской Федерации, нормы которой предусматривают куплю-продажу земельных участков.

Что касается Ульяновской области, то последними за 5 лет локальными нормативными актами, изданными по вопросу Земельных отношений, являются следующие: Примерный порядок изъятия и предоставления земельных участков в городах областного подчинения Ульяновской области, утвержденный постановлением Главы администрации Ульяновской области от 25.10.93 г. №32 6; распоряжение Главы администрации области от 22.02.95 г. №154 "Об изъятии и предоставлении земель"; Распоряжение Главы администрации области от 24.03.95 г. №265 "О предоставлении земель для коллективного огородничества предприятиям, организациям и учреждениям г.Ульяновска"; Распоряжение Главы администрации области от 31.05.95 г. №572 "Об оформлении сделок купли-продажи земельных участков между гражданами"; Постановление Главы администрации области от 20.08.96 г. №142 "Об утверждении Временного положения о приватизации (продаже) на территории Ульяновской области земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности," дополнения к Постановлению от 28.01.97 г. №13; Постановление Главы администрации области от 23.09.96 г. №158 "О порядке выкупа земельной доли"; Распоряжение Главы администрации области от 18.10.96 г. №997 "Об упорядочении производства землеустроительных работ на территории области", а также

Постановление мэра города Ульяновска №206 от 19.02.96 Г- "О положении об аренде земель".

Сельскохозяйственные же предприятия, в том числе, и

производственные кооперативы, работают, к сожалению, на

выживаемость. Администрация области изданные за последнее

время федеральные законы не адаптирует применительно к местным

условиям, что в значительной мере негативно отражается на

производственной деятельности сельскохозяйственных

предприятий.

Напомним, что Указ Президента Российской Федерации "О реализации конституционных прав граждан на землю" от 7 марта 1996 г. №337,1 определил два основных последовательных действия. Первое: выдать членам сельскохозяйственных организаций и другим гражданам, проживающим в деревне, свидетельства о собственности на земельные доли. Второе: обеспечить землевладельцам такие условия, чтобы они могли распоряжаться этой долей по своему усмотрению - продавать, сдавать в аренду, дарить, обменивать на имущественный пай, использовать для крестьянского (фермерского) хозяйства или личного подсобного хозяйства.

Первое действие, обозначенное Указом (передача земельных долей в собственность) в Ульяновской области формально выполнено. Земля нарезана (условно) на доли, и на их владение выданы свидетельства механизаторам, животноводам, сельским

учителям и врачам, конторским служащим, пенсионерам. А дальше следует ситуация, которую можно было бы назвать слабой конвертируемостью земельного пая в нынешней экономической обстановке, что и застопорило действие второе.

Практика, к сожалению, свидетельствует, что сдавать в аренду свою землю на выгодных для себя условиях, невозможно, так как сельскохозяйственным предприятиям нечем платить за аренду, поскольку многие из них в последние годы живут в кредит. Такая неблагоприятная обстановка, к примеру, сложилась в кооперативе "Вышкинский", где земельные паи только в тягость.1

В свое время бытовало мнение, что президентский Указ породит в деревне затяжной гражданский конфликт, практика же убедительно доказала. что реального передела нет и не предвидится. И все-таки, Указ, несомненно, повлиял на структурную перестройку в сельскохозяйственном производстве.

Например, в сельскохозяйственном производственном

кооперативе "Восток" Новомалыклинского района решительно сломали старые порядки. Эдесь разделились, чтобы объединиться на новой основе. Члены кооператива получают зарплату за труд, а на свою земельную долю - зерно, мясо, корма для личного скота - по ценам вдвое ниже рыночным. По сути, это плата за

коллективную аренду. Это хозяйство, пожалуй, одно из немногих в области, где покончено с кражами сельхозпродукции. В Уставе кооператива, в частности, есть положение, что кооператив вправе отказаться от земельной доли провинившегося и исключить его из членов кооператива.

Не считают ситуацию тупиковой и в Чердаклинском районе

Ульяновской области. Так, например, руководство

райсельхозуправления твердо убеждено в том, что передача в собственность земельных долей укрепляет, прежде всего, коллективные формы производства и параллельно дает толчок развитию индивидуального хозяйства, фермерства, поскольку за счет земельной доли любой сельчанин может расширить свой приусадебный участок до гектара. Пенсионерам и работникам социальной сферы в Чердаклинском районе предусмотрена за аренду земельных долей в типовом договоре форма натуроплаты: бесплатные услуги, продукты питания.

Раздел 1У Рекомендаций о порядке распоряжения земельными

долями и имущественными паями предусматривает порядок внесения

земельной доли или права пользования земельной долей в

уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой

организации, каковой является и сельскохозяйственный производственный кооператив, исходя из содержания ст. 3 Закона "О сельскохозяйственной кооперации".

Согласно п.15 вышеуказанных Рекомендаций, в качестве вклада в уставный капитал сельскохозяйственных коммерческих организаций может выступать земельная доля, а также право

пользования земельной долей. Внесение земельной доли или права пользования земельной долей в уставный капитал указанных организаций осуществляется на основании их учредительных договоров, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. В том случае, если в уставный капитал сельскохозяйственного производственного кооператива внесено право пользования земельной долей, учредительный договор должен содержать условия осуществления этого права.

Рекомендации устанавливают, что оценка права пользования земельной долей в рублях устанавливается соглашением участников сельскохозяйственной коммерческой организации. Указанная оценка учитывается при расчете доли участия в уставном капитале этой организации наряду с имущественными паями и другими вкладами. Данное право пользования земельной долей может быть внесено в уставный капитал организации на срок не более трех лет с возможностью внесения права пользования земельной долей в дальнейшем. Собственник земельной доли по истечении срока права пользования земельной долей в уставном капитале сохраняет возможность выделения в натуре земельного участка в счет доли в случаях, предусмотренных земельным законодательством.

Если же земельная доля вносится в уставный капитал сельскохозяйственного производственного кооператива, то этой организации, согласно Рекомендациям, как юридическому лицу выдается свидетельство на право собственности на земельный участок, площадь которого соответствует внесенным земельным

долям, и план этого участка. Свидетельство на право собственности на земельную долю лица, внесшего свою долю в уставный капитал кооператива, теряет юридическую силу.

При внесении в уставный капитал сельскохозяйственного производственного кооператива права пользования земельными долями к его учредительному договору прилагается план земельного участка, общая площадь которого должна соответствовать площади земельных долей, на которые передано право пользования, и список лиц, внесших это право. В свидетельства на право собственности на земельные доли лиц, внесших право пользования земельными долями в уставный капитал, районным комитетом по Земельным ресурсам и землеустройству вносится соответствующая запись о совершенной сделке.

Тем лицам, которые внесли земельную долю или право пользования земельной долей в уставный капитал кооператива, на основании его учредительного договора выдается документ, удостоверяющий долю их участия в уставном капитале.

Формирование земельных массивов из земельных участков, соответствующих земельным долям, переданным в уставный капитал сельскохозяйственного производственного кооператива, должно производится с согласия собственников земельных долей и с учетом требований по рациональной организации территории и компактного землепользования. В случае возникновения разногласий между лицами, вносящими в него право пользования земельными долями, Рекомендации о порядке распоряжения

Земельными долями и имущественными паями устанавливают применение порядка распределения земли, предусмотренного постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июля 19 94 г.№874 "О реформировании сельскохозяйственных предприятий с учетом практики Нижегородской области".1

В целях обеспечения защиты конституционных прав граждан на землю, Президент РФ подписал Указ от 7 марта 1996 г. №337 "О реализации конституционных прав граждан на землю", в котором подтверждается право собственника земельной доли о передаче ее или права пользования этой долей в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации.

Раздел 1У Рекомендаций о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями предполагает выделение в натуре земельных участков в счет земельных долей. В частности, п. 2 3 позволяет собственникам земельных долей или группам собственников земельных долей, а также лицам, уполномоченным этими собственниками, выделять земельные участки в натуре на основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и с учетом требований компактного размещения земельных участков и рациональной организации территории. В целях выделения в натуре единого земельного участка собственники земельных долей имеют право объединять выкупленные, арендованные, а также приобретенные путем

См.: Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, №15, ст.1787.

совершения иных предусмотренных Законодательством Российской Федерации сделок земельные доли, если эти сделен не противоречат ранее заключенным договорам. Это положение Рекомендаций, на наш взгляд, особенно важно для сельскохозяйственных производственных кооперативов, поскольку для производственной деятельности рациональнее иметь единый земельный массив.

Для выделения одной или нескольких земельных долей в натуре

собственникам земельных долей необходимо подать заявление в

администрацию района и на имя представителя сособственников

земельного участка, а если таковой отсутствует,- на имя

руководителя сельскохозяйственного производственного

кооператива, который будет использовать земельный участок. В заявлении, согласно Рекомендациям, указываются количество земельных долей, включая находящиеся в собственности, взятые в аренду или полученные в качестве взноса в уставный капитал, их общая площадь, оценка в балло-гектарах, а также перечень полей и участков, которые хотят получить заявители. При этом общая оценка заявленных участков в балло-гектарах не должна превышать сумму балло-гектаров, указанную в свидетельствах на право собственности на земельные доли заявителей.

Не позднее, чем через месяц со дня подачи заявления о выделении земли должно состояться собрание собственников земельных долей или их представителей, которое принимает решение о местоположении земельных участков, предоставляемых заявителем в счет выделяемых земельных долей.

В соответствии с п. 2 9 Рекомендаций, собрание собственников Земельных долей или их представителей в случае непринятия решения о местоположении земельных участков до истечения срока, принимает решение о проведении внутрихозяйственного аукциона или об ином способе определения местоположения выделяемых участков. Решение должно быть оформлено протоколом, подписанным всеми собственниками земли или их представителями. Этот протокол может выполнять функцию договора между собственниками.

Решения, согласно п. 30 Рекомендаций, принимаются единогласно. Причем, единогласие считается достигнутым, если в течение месяца со дня уведомления каждого собственника о местоположении земельных участков, предоставляемых в счет выделяемых земельных долей, или способе его определения заявители и внутрихозяйственная комиссия по приватизации земли и реорганизации сельскохозяйственных коммерческих организаций (предприятий) не получили возражений в письменной форме ни от кого из собственников.

Если между собственниками и заявителями достигнуто согласие по вопросу выделения земельных участков в счет земельных долей, то оформляется протокол о выделении земельных участков, в котором указываются количество Земельных долей заявителей, их оценка в балло-гектарах, перечень выделенных участков и их общая оценка в балло-гектарах с приложением планов этих участков, выполненных в масштабе имеющегося для данной территории планово-картографического материала. Протокол

подписывают представители сособственников, каждого заявителя и районного комитета по земельным ресурсам и землеустройству. Протокол затем представляется в районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству и служит основанием для выноса в натуру границ земельных участков.

По данным Ульяновского областного Комитета по земельным

ресурсам и землеустройству, в области определено

местоположение земельных долей в сельскохозяйственных производственных кооперативах в размере 3 6,0 га, что соответствует 4.347 долям.

Таким образом, выделение в натуре земельных участков в счет земельных долей является одним из способов формирования земельного фонда сельскохозяйственного производственного кооператива.

В соответствии с Указом Президента РФ от 7 марта 1996 г. №337 "О реализации конституционных прав граждан на землю", собственник земельной доли вправе передать ее (с выделением земельного участка в натуре) в аренду сельскохозяйственным организациям, в том числе, и производственным кооперативам.

Как отмечает проф. В.Кузнецова, аренда является способом

предпринимательской деятельности путем хозяйственного

использования арендованного объекта и что человеческой истории и хозяйственной практике неизвестна иная форма Земельной аренды, кроме как аренда конкретного Земельного участка.1

Действительно, возникают сомнения относительно возможности

передачи в аренду земельных долей, имеющих в настоящее время в

сельскохозяйственных предприятиях только количественное

выражение, поскольку предметом таких сделок может быть только

индивидуально-опеределенный объект. Как можно сдать в аренду

долю, если она не имеет натурального выражения, иначе говоря,

не определена в виде земельного участка? В этом случае предмет

договора аренды невозможно использовать для

сельскохозяйственного производства, т.е. арендатор лишается права пользования предметом аренды.

Согласно вышеназванному Указу, передача земельных долей в аренду сельскохозяйственным производственным кооперативам осуществляется на основании договоров между собственниками долей и кооперативом. Договоры регистрируются в установленном порядке на местах в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству. Исходя из положений Указа, договоры аренды Земельных долей могут заключаться на срок не менее трех лет. Причем, арендодателями могут выступать как отдельный собственник, так и группа собственников земельных долей. При этом площадь Земель сельскохозяйственного назначения, арендуемых для производства сельскохозяйственной продукции, не ограничивается.

имущественный пай в коллективных сельскохозяйственных предприятиях. Хозяйство и право. 1995, №1. С.94-97.

Роскомзем 16 мая 1996 г. утвердил Указания о порядке

оформления договоров передачи земельной доли в аренду, в которых, в частности, указывается, что при заключении договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей неотъемлемой его частью является список арендодателей, в котором должны быть указаны фамилии, имена, отчества арендодателей, паспортные данные или данные документов его заменяющих; серия, номер, дата выдачи свидетельства на право собственности на землю, площадь доли в гектарах (сельскохозяйственных угодий, из них пашни) с качественной оценкой в балло-гектарах. Правильность внесения в список указанных Записей удостоверяется подписью каждого арендодателя. Данные Указания Роскомзема уточняют Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. №337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" в отношении сроков Заключения подобных договоров. В п. 5 Указаний говорится, что договор аренды по истечении указанного в нем срока, по договоренности сторон, может быть заключен на новый срок. О своем согласии заключить договор или об отказе в заключении договора аренды на новый срок стороны обязаны в письменной форме уведомить друг друга о своих намерениях не менее чем за 3 месяца до истечения срока действия ранее заключенного договора.