---

часть из работы

дешевую квалифицированную рабочую силу;

права собственности на объекты недвижимости (здания, сооружения), а также инженерные постройки, остаточная стоимость которых незначительна;

традиционные экономические и торговые связи с поставщиками и покупателями;

устойчивое электро - и водоснабжение;

права на земельный участок, используемый для эксплуатации

производственных сооружений и коммуникаций.

Таким образом, дочернее предприятие, доли которого (или часть акций) принадлежат российскому участнику, сразу приобретает вышеперечисленные преимущества перед российскими коммерческими

организациями со 100% иностранными инвестициями. Дочернее общество, созданное иностранным инвестором, обычно располагается на территории приватизированного российского предприятия. Это связано с тем, что участие приватизированного предприятия в коммерческой организации с иностранными инвестициями оплачивается, как правило, не денежным вкладом, а правами на принадлежащие ему объекты недвижимости (включая права на земельный участок), оборудование и так далее.

Для того чтобы понять, каким образом права собственности на земельный участок могут быть приобретены иностранным инвестором, рассмотрим подробнее процесс создания российской коммерческой организации с иностранными инвестициями не только как организационно-правовой структуры, но и как действующего производства (далее -"Инвестиционный проект"). В качестве исходных данных для реализации Инвестиционного проекта принимаем, что:

процесс приватизации государственного предприятия уже завершен,

государственное предприятие преобразовалось в открытое

акционерное общество,

на дату начала реализации Инвестиционного проекта государству принадлежат менее 25 процентов обыкновенных именных акций этого акционерного общества,

в имущественный комплекс открытого акционерного общества, на стоимость которого были выпущены акции, включены здания и

сооружения, находившиеся ранее в хозяйственном ведении у государственного предприятия.

Еще раз обращаем внимание на то, что сложность реализации Инвестиционного проекта с участием российского приватизированного предприятия связано с отсутствием, как правило, свободных (инвестиционных) средств. Рассмотрим этапы реализации Инвестиционного проекта:

Первый этап: оформление документального подтверждения прав приватизированного предприятия на объекты недвижимости (кроме земельного участка). Приватизированное предприятие, преобразованное в открытое акционерное общество (далее и в приведенных ниже таблицах - "ОАО"), как правило, не имеет надлежащим образом оформленных документов, подтверждающих его права на объекты недвижимости. Тем не менее, это обстоятельство не дает основание считать, что объекты недвижимости не являются собственностью приватизированного предприятия. Разъяснения по данному вопросу дало Постановление Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий" от 02 декабря 1993 года. Перед иностранным инвестором стоит задача завершить юридическое и техническое оформление документов на те объекты недвижимости (здания

и сооружения), которые впоследствии будут переданы дочернему предприятию5. При этом на данном этапе (то есть первоначально) оформляются надлежащие документы о правах собственности ОАО на объекты недвижимости. Иностранному инвестору следует обратить внимание на то, что документы на объекты недвижимости должны быть выданы учреждением юстиции, уполномоченным осуществлять регистрацию прав на недвижимое имущество и сделки с ним (далее и в приведенных ниже таблицах - "Регистрационная палата"). Документы, выданные неуполномоченным органом, могут быть впоследствии признаны недействительными. Для осуществления дальнейших сделок с объектами недвижимости необходимы:

Технические паспорта на каждое здание/сооружение (далее и в

приведенных ниже таблицах - "ТП");

Справки Бюро технической инвентаризации на каждое здание/сооружение;

Свидетельства о внесении в Единый государственный реестр собственности каждого здания/сооружения (далее в таблицах -"Свидетельство на здание"), в которых указывается, что ОАО является их собственником. Второй этап: оформление документального подтверждения прав ОАО на земельный участок.

Практика свидетельствует, что документального подтверждения права собственности приватизированного предприятия на земельный участок (далее и в нижеприведенных таблицах - "Документ на землю"), используемый для эксплуатации этого предприятия, как правило, не существует. В соответствии с Указом Президента РФ от 16 мая 1997 года № 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" земельный участок мог быть включен в состав приватизируемого имущественного комплекса с тем, чтобы приватизация предприятия была осуществлена вместе с приватизацией земельного участка. Это значительно увеличивает стоимость приватизируемого имущественного комплекса, поэтому редко используется при акционировании. Земельный участок, как правило, исключается из имущественного комплекса, и на него оформляется договор аренды. В этом случае передача права пользования земельным участком российской коммерческой организации с иностранными инвестициями может быть осуществлена на основе договора субаренды между этим предприятием и ОАО. Если ОАО обладает правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, ОАО не может быть передать его в пользование третьему лицу без сложной процедуры согласований с собственником (государством). Однако независимо от того, какими правами на земельный участок обладает ОАО, оно вправе выкупить этот земельный участок (за исключением предприятий, находящихся в Москве, где действует

специальное положение, установленное федеральным законодательством, о чем подробно говорилось в параграфе 1.2. данной работы). Третий этап: создание коммерческой организации с иностранными инвестициями, например, в форме закрытого акционерного общества (далее и в нижеприведенных таблицах - "Общество"). Как было упомянуто выше, создание российской коммерческой организации с иностранными инвестициями в два этапа является наиболее жизнеспособной схемой, имеющей ряд преимуществ. Определим существенные для иностранного инвестора шаги по созданию Общества:

1) Согласование решения инвестора о создании Общества с местной администрацией города или района.2) Регистрация Общества в Государственной Регистрационной Палате при Министерстве Юстиции Российской Федерации (далее и в нижеприведенных таблицах - "ГРП"), если вклад иностранного инвестора в уставный капитал Общества превышает 100.000 рублей, или регистрация в учреждении юстиции субъекта Федерации, если вклад иностранного инвестора в уставный капитал Общества меньше 100.000 рублей.3) Уведомление Министерства Российской Федерации по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства (далее и в приведенных ниже таблицах - "МАП") о создании Общества.1) 4) Проведение независимой оценки неденежного вклада участников Общества, в том числе земельного участка или прав на него.5) Регистрация отчета об итогах размещения первой эмиссии акций Общества в Федеральной Комиссии по Рынку Ценных Бумаг (далее и в приведенных ниже таблицах - "ФКЦБ").

Здесь приведены лишь существенные шаги по созданию Общества, являющегося коммерческой организацией с иностранными инвестициями. Четвертый этап: выкуп ОАО земельного участка.

Минимальная выкупная цена земельного участка при его выкупе приватизированным предприятием в соответствии с Указом Президента № 485 рассчитывается как 5-кратная ставка земельного налога за единицу площади. Документом, подтверждающим право собственности ОАО на земельный участок, является свидетельство, выданное учреждением юстиции, которое уполномочено регистрировать права на недвижимое имущество и сделки с ним (далее и в приведенных ниже таблицах -"Свидетельство на землю"). Как правило, иностранный инвестор вынужден финансировать ОАО для осуществления им выкупа земельного участка, поскольку, несмотря на предоставление льгот, размер платежа требует наличия свободных средств. Для осуществления целевого финансирования возможно реализовать схему так называемого "товарного кредитования", которая была многократно использована автором работы на практике. Сначала иностранный акционер Общества и ОАО заключают договор о поставке сырья или оборудования, в котором ОАО является

покупателем. ОАО, реализовав поставленный ему товар, оплачивает расходы по выкупу земельного участка. Оплата самого товара не производится и по согласованию с иностранным акционером Общества оформляется отступным или новацией (Статьи 414 и 415 ГК РФ). Схема "товарного кредитования" имеет существенные преимущества перед денежным кредитованием как для ОАО, так и для иностранного инвестора:

1) Стороны договора поставки вправе договориться об отсрочке платежей по поставленным товарам.2) Договор поставки может не содержать условия оплаты пени за просрочку платежа.3) Стороны не должны получать специального разрешения Центрального Банка России на совершение валютной операции, связанной с движением капитала, что само по себе является трудоемкой процедурой.4) Иностранный акционер Общества, как правило, имеет возможность кредитовать ОАО собственной продукцией, поскольку виды деятельности ОАО и иностранного акционера обычно схожи (смотри выше).

Пятый этап: Приобретение иностранным акционером Общества права собственности на земельный участок, который является собственностью ОАО.

Стороны договора поставки заключают дополнительное соглашение об изменении порядка оплаты поставленного ранее товара (см. четвертый этап). В качестве оплаты товара (через договор об отступном или по дополнительному соглашению к договору поставки, изменяющему способ оплаты поставленного товара, то есть новацией) иностранному инвестору передается в собственность выкупленный земельный участок. Следует обратить внимание на то, что на период владения земельным участком иностранный инвестор должен встать на налоговый учет и своевременно осуществлять уплату земельного налога в местный и федеральный бюджеты.

Шестой этап: Приобретение Обществом права собственности на земельный участок путем увеличения уставного капитала Общества за счет передачи ему земельного участка, принадлежащего иностранному акционеру Общества. Увеличение уставного капитала российской коммерческой организации с иностранными инвестициями за счет одного акционера (иностранного инвестора) позволяет увеличить долю его участия в Обществе. Одновременно иностранный акционер капитализирует свои расходы по выкупу земельного участка. Все налоговые платежи за земельный участок переносятся на российское Общество. Иностранный инвестор - акционер Общества в этом случае может быть снят с налогового учета в Российской Федерации.