бежом оно тем не менее сохраняется. Но там эта его устойчивость проистекает не от эффективности частного владения, а по иной причине: общество, достигшее достаточной степени благосостояния, не склонно к радикальным переменам ради его дополнительного повышения, а предпочитает лишь совершенствовать привычные модели, в том числе землеустройства. Совершенно иные исходные для преобразования земельных отношений условия в городах России. И тем не менее вопрос о собственности городской земли ревностные сторонники частного землевладения закрыть удовлетворительным для городов решением не хотят.

Исследованиями доказано, что даже научно обоснованная для данных условий и отдаленной перспективы форма земельной собственности сама по себе не решает всех вопросов организации рационального землепользования. Многое в этой работе зависит от того, как конкретно будет решен вопрос платности землепользования, насколько объективно он будет отражать реальную рентную ценность участков городской территории, выражать баланс финансовых интересов землепользователей и города.

В настоящее время массовая оценка земель города еще не стала самостоятельным институтом с четко очерченными функциями, процедурами и правовой защитой, хотя для решения проблем формирования бюджета она является исключительно необходимой. Для ее организационного оформления необходим ряд условий, в числе которых и соответствующие методические инструменты, связанные с расчетом рентоносности земель города, что станет возможно при условии, что Москва сохранит свое право на столичную землю, поскольку собственник производственных ресурсов по естественному праву присоединения автоматически приобретает аналогичное право на результаты их производственного функционирования, т. е. на доходы и продукты.

Земельные ресурсы, когда они выступают в качестве производительной силы - средств производства, тоже гарантируют своему собственнику право на присоединение продуктов их продуктивного использования. А поскольку земельные участки обладают разными потребительскими свойствами, то при одном размере вложений и одинаковом умении вести дело собственник всегда получит неравновеликий результат. Лучшие по данному свойства земли дадут боль

ше, другие, по мере удаления их по качестве от первых, - меньше. Возникает возможность получения дополнительного дохода, иначе говоря - земельная дифференциальная рента. Но участки отличаются не только производительными качествами (плодородием сельскохозяйственных земель, глубиной залегания и мощностью пласта руд осо держащих земель, крепостью грунта строительных участков), но и местом нахождения. Одни - ближе к каким-то точкам притяжения общественной жизни, другие - дальше от них. Местоположение тоже влияет на результаты использования участков в связи с изменением расходов на перевозки, сооружение коммуникаций и т. д. Разница в расходах, сказывающаяся в себестоимости продукции и прибыли, тоже создает дополнительный доход, дифференциальную ренту по местоположению. Частная земельная собственность, в силу опять-таки права присоединения, автоматически распространяет это право на оба вида ренты, представленной дополнительными доходами в связи с увеличенными объемами продукции или (и) ее более низкой себестоимостью.

По стародавней традиции принято считать собственность категорией "священной и неприкосновенной". Земельная рента, этот природный инвестиционный резерв, выходит в этом случае из пределов прав общества, ее использование становится частным делом владельца земельного участка, к каким бы категориям земель он не был причислен.

В итоге, при сокращении бюджетных возможностей, внимание управления сосредотачивается на нейтрализации проблем социального характера, на поисках инвестиционных средств и корректировке действий частного землевладения с направлениями государственной политики. Именно так складывается положение в развитых странах, где сохраняется (хотя и в урезанном содержании прав зе

мельной собственности) частное землевладение, тем более - крупных размеров.

Правительство Москвы исходило из нецелесообразности частной земельной собственности в российской столице, понимая, что лишь при этом условии у города сохраняется шанс соединить преимущества общественной формы владения землей с требованиями рыночной экономики, в первую очередь - с платностью ее использования, основанного на потребительских свойствах участков и особенностях их оценки в городах. Тем более, что общественно обусловленный рост земельных цен в условиях частного землевладения затрудняет приобретение земли для нужд общества, особенно - для развития инфраструктуры; способствует расползанию городов, поскольку на окраинные участки цены ниже; ведет к чрезмерной техногенной перегрузке территорий, особенно в центре, где вырастают огромные офисные здания, вытесняющие жилые и другие виды землепользования с высокой чувствительностью к ценам на землю; увеличивает стоимость жилья, что приводит к негативному эффекту его распределения; способствует спекуляции, выводу земельных участков из оборота и дестабилизации земельных рынков.

Землеоценочные работы в Москве начались в 1992 г. Отсутствие отечественных наработок заставляло в первую очередь обращаться к зарубежной практике связанных с ними расчетов. Но прямой перенос к условиям России методов оценки, используемых в странах с устоявшейся рыночной экономикой, оказался неприемлем главным образом из-за отсутствия соответствующей информации, в первую очередь, о рыночной стоимости городских земель, которая положена в основу зарубежных методик.

Не было в России и суммарных сведений о размерах вложений в систему объектов, улучшающих состояние городских земель. Да и само понятие "улучшения" требовало специального рассмотрения по

причине чрезвычайной функциональной многомерности городов. Между тем расчет земельной ренты требует этих данных, так как в качестве базы в нем используют две составляющие затрат: вложенный в участки труд и капитал.

В основе земельных платежей должна лежать земельная рента, которая представляет собой денежное выражение тех благ, которые получают люди, занимая землю. Земельная рента - это та сумма, которую земельный собственник ежегодно извлекает от сдачи своего земельного участка в аренду. Рента лежит у истоков экономических и политических процессов. Рента земли и природных ресурсов является "прибовочным", т. е. не заработанным доходом. Экономисты-рыночники определяют ренту как монопольный доход, а потому нет нравственной основы одобрять приватизацию рентной стоимости земли и природных ресурсов. Механизм ренты является наиболее действенным для решения многих проблем, с которыми сталкивается государство. С ее помощью следует определять нормативную цену и стоимость каждого участка. Эта проблема в современных условиях приобретает особое значение. При заключении нового договора об аренде земельный собственник присоединяет к земле стоимость всех улучшений, т. е. рента "разбухает". Собственник земли присваивает то. что является результатом общественного развития, полученным без содействия с его стороны. Земельная рента, земельный налог должны принадлежать обществу. Они могут стать надежным и устойчивым источником пополнения местного и федерального бюджетов.

Принципиальное толкование содержания затратной составляющей ренты городских земель вопроса не вызывает, хотя и здесь есть ряд моментов, требующий уточнения. Сложней обстоит дело с их естественной рентной составляющей. Если, например, для участков сельскохозяйственных земель ее определяет в основном их

плодородие, для земель промышленной добычи - мощность месторождения, то для участков городских земель она вызывает вопрос. Такие вопросы требовали осмысления и проработки.

Позже появились работы и методические предложения по оценке городских земель, однако, целостный научно обоснованный и практически проверенный механизм расчета стоимостной оценки земли и земельной ренты, а также основанных на них земельных платежах (арендной платы, земельного налога и т. п.) в практике землеоценочных работ для городов пока отсутствует.

Использование первых рекомендаций выявило новые вопросы и направления совершенствования методологии, методов, критериев и алгоритмов расчета для оценки участков при внерыночных и рыночных операциях с городской землей.

Предлагаемые сейчас отечественные подходы к рентной оценке земли в итоге существенно различаются по составу и содержанию показателей, на базе которых рассчитывают затем все связанные с ними виды оценок земли.

Для сельскохозяйственных земель основным для этой цели и базовым показателем является их продуктивность. Однако возникает вопрос - можно ли говорить о "продуктивности" городской земли, скрытой под разного рода недвижимыми объектами? Естественное плодородие на основной части территории законсервировано и не предназначено для производственного использования. Что в таком случае считать "плодородием" земель?

Земля, как отмечалось, понятие многомерное и неоднозначное. Называя ее, мы представляем и всю нашу планету, земной шар; и ее поверхность, на которой размещен окружающий человека видимый мир; и верхний ее покров, обладающий плодородием; и ее недра. Специфические свойства каждого такого "среза" определяют соответствующий характер ее использования, а необходимость сохране

ния земли как ресурса заставляет оценивать ее именно применительно к целям использования. Исходя из этого, в сельском хозяйстве оценивают плодородие почв, в строительстве - надежность грунтов, в градостроительстве - кроме того еще и запасы и качество подземных вод, в добывающей промышленности - мощность залежей полезных ископаемых. Однако далеко не каждое свойство земли как ресурса используется изолированно от других. Как правило, одна и та же земельная площадь эксплуатируется комплексно, что определяется не только возможностями самой земли как природного ресурса (к примеру, залежи ископаемых могут быть и в пределах плодородных земель), но и естественными многообразными потребностями человека и вытекающими из них целевыми направлениями деятельности. Там, где человек работает, он, как правило, и живет, а где живет - реализует свои творческие возможности и жизненные потребности. Он, в частности, нуждается не только в жилье, но и в тепле, свете, ремонтных услугах, транспортном обслуживании, магазинах. В итоге земля становится базой не только производства сельскохозяйственных продуктов или расселения людей. Возникают "комбинированные" поселенческие образования, где земля является и территорией размещения поселенческого хозяйства, и средством производства продуктов сельского хозяйства, и базой для размещения объектов перерабатывающей промышленности.

Такое разнонаправленное использование земли усложняет подходы к ее оценке, требует учета большего спектра направлений использования. Поэтому проблему оценки городских земель следует рассматривать и решать, исходя, в первую очередь, из определения основной их функции, которая, очевидно, может быть разной в зависимости от типологии поселений.