Таким образом, согласно данной статье по истечении года с момента наступления срока платежа по указанному требованию (выплаты арендной платы) ипотека не распространяется на это требование, если ранее на него не было обращено взыскание в пользу залогодержателя; если арендная плата должна выплачиваться вперед, то ипотека не распространяется на арендную плату за период не более чем текущий на момент наложения взыскания календарный месяц; если взыскание обращено после 15 числа месяца, то ипотека не распространяется также на арендную плату за следующий календарный месяц.

Целью наделения залогодержателя указанными правами является возможность получить удовлетворение за счет принадлежностей, продуктов земельного участка, требований в отношении арендной платы в случае если долг не покрыт продажей земельного участка.

Возвращаясь к российскому дореволюционному опыту ипотеки земель сельскохозяйственного назначения, нужно отметить следующие важные вопросы. При описании усадебной земли в России для оформления залога отмечались площади садов, виноградников и прочих угодий с указанием получаемого дохода; при описании пашни - качество почвы, характер севооборота, использование удобрений, количество пашни, занятой посевами владельца, способ пользования пашней, не занятой под посевами владельца, и принесенной с нею доход. Описание сенокосов предполагало наличие в составляемом документе сведений о числе укосов, средней цене и количестве потребленного и проданного сена, площади сенокосов в непосредственном пользовании владельца и сенокосов, отданных в наем8.

Не липгпим будет включать максимально подробные сведения о земельном участке и порядке его обработки и в договоры ипотеки земель сельскохозяйственного назначения, составляемые сегодня. Ведь описание уже сложившегося порядка пользования земельным участком означает, что плодородие почвы не будет ухудшаться. В то время, когда порядок землепользования изменится, это может быть сигналом залогодержателю о том, чтобы обратить особое внимание на состояние предмета залога.

§ 3. Стороны и содержание договора об ипотеке земельного участка

Сторонами договора об ипотеке являются залогодержатель и залогодатель. Залогодателем может быть как сам должник по обязательству, так и лица, не участвующие в этом обязательстве (третьи лица) (п. 1 ст. 335 ГК РФ, абз. 2 ст. 1 Закона об ипотеке), при этом земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, подлежащий передаче в залог, должен находиться у залогодателя на праве собственности (п. 2 ст. 335 ГК РФ).

Правомочиями на передачу имущества в залог обладают собственники (п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке). Соответственно перед регистрацией ипотеки в Едином государственном реестре прав должно быть зарегистрировано право собственности залогодателя.

В соответствии с п. 5. ст. 5 Закона об ипотеке, "правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений". Таким образом, арендатор земель сельскохозяйственного назначения вправе передать в залог права аренды земельного участка.

Пункт 3 ст. 6 Закона об ипотеке говорит, что если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие необходимо для ипотеки этого имущества.

Как уже указывалось, распоряжение земельным участком, находящимся в общей совместной собственности, возможно только по общему согласию всех сособственников. Это согласие должно быть дано в письменной форме, если иное не установлено федеральным законом. В тех случаях, когда имущество является общей долевой собственностью, для отчуждения и залога своей доли

участником общей долевой собственности закон не требует согласия других собственников. Таковы принципиальные правила, закрепленные п. 2 ст. 246 и п. 2 ст. 253 ГК РФ.

При этом необходимо добавить, что решение об ипотеке земельного участка, принадлежащего сельскохозяйственной организации на праве собственности, принимается органом управления этой организации в соответствии с ее учредительными документами, предусмотренными ГК РФ.

Касательно крестьянского (фермерского) хозяйства, решение об ипотеке земельного участка, как и решение по другим сделкам, принимается в порядке, оговоренном в соглашении, заключенным между членами фермерского хозяйства. Распоряжение имуществом фермерского хозяйства осуществляется в интересах фермерского хозяйства главой фермерского хозяйства (ст. 8 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве")9.

Согласно Закону об ипотеке (абз. 2 п. 1 ст. 1) залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо" не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Это правило применяется и к землям сельскохозяйственного назначения.

Если в начале XX века законодательство Российской Империи содержало правила о том, что быть залогодержателями, принимать вещи в залог могли только те, которые по закону не лишены возможности иметь эти предметы на праве собственности ("Принимать в залог недвижимое имущество могут только

те, коим дозволено по праву их состояния владеть оным" ), то современный законодатель не ставит способность быть залогодержателем в зависимость от способности быть субъектом права собственности.

По действующему законодательству в качестве залогодержателей могут выступать любые кредиторы по гражданско-правовым обязательствам, вытекающим из кредитных договоров, договоров купли-продажи, аренды, договоров займа и других договоров.

Личности кредитора и залогодержателя всегда совпадают, т. е. залогодержателем может быть только сам кредитор по обеспечиваемому залогом (основному) обязательству.

Так как предоставление кредитов есть деятельность кредитных организаций, которая подлежит лицензированию, то и большинство залогодержателей являются банками.

Представляется, что осуществление банками роли залогодержателя не должно быть связано с разрешением банкам становиться землевладельцами. Эта особенность присутствовала и в деятельности банков дореволюционной России. По действовавшему в начале XX в. законодательству и в соответствии с уставами банков и кредитных обществ, земельные банки и кредитные общества являлись приобретателями заложенных у них имений в двух случаях: при несостоятельности торгов и тогда, когда имущество необходимо банку для "собственного помещения" . Банки были обязаны впоследствии в течение установленного уставами срока продать эти имения с торгов или по вольной цене.

Обладая специальной правоспособностью банки не должны заниматься какой-либо деятельностью, кроме банковской. Однако это не исключает право банков брать в ипотеку имущество.

Нужно отметить, что ранее в Государственную Думу Федерального Собрания РФ вносились законопроекты, которыми планировалось ограничить перечень сделок, исполнение денежных обязательств по которым могло быть обеспечено ипотекой. Например, во внесенном в 2001 г. проекте Федерального закона "Особенности ипотеки (залога) земельных участков сельскохозяйственного назначения" содержалось следующее положение:

Статья 6. Собственник (владелец) земельного участка может передать его в залог (ипотеку) при следующих обстоятельствах:

Там же, С. 31. Причем признание торгов состоявшимися зависело от положений уставов этих учреждений. Так, по уставу одного ич кредитных обществ торг мог быть признан состоявшимся и при явке одного торгующегося.

Как видно из законопроекта, обременение земельного участка ипотекой предполагалось исключительно в пользу банков. Следовательно, существенно сужался как круг потенциальных залогодержателей (только банки), так и круг сделок, обязательства по которым могут обеспечиваться ипотекой (только кредитные договоры).

В некоторых случаях собственнику недвижимости проще или выгоднее не получать кредит, а получить заем от не кредитной организации (например, от соседней сельскохозяйственной организации или от кредитного кооператива).

Таким образом, давая возможность некредитным организациям выдавать займы под залог сельскохозяйственных земель, мы расширяем источники финансирования сельского товаропроизводителя и увеличиваем конкуренцию на финансовых рынках, что в конечном итоге способствует снижению процентных ставок.

Передача в залог земельного участка не освобождает залогодателя от возложенных на него законами обязанностей в отношении находящегося у него в собственности (пользовании) земельного участка.

Исходя из этого, земельное законодательство устанавливает основные права и обязанности землепользователей. В частности, собственник земельного участка вправе самостоятельно хозяйствовать на земле, использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные водоемы; возводить строения и сооружения. Он является собственником посевов и посадок сельскохозяйственных культур и

насаждений; имеет право проводить оросительные (осушительные) и иные мелиоративные работы; участвовать в решении вопросов мелиорации земель; получать стоимость земельного участка в случае его изъятия для государственных (муниципальных) и общественных нужд, получать возмещение убытков в случаях, установленных земельным законодательством, а также распоряжаться земельным участком (ст. 40, 55 ЗК РФ).

Земельное законодательство возлагает на собственника земельного участка обязанности:

• эффективно использовать земли в соответствии с их целевым назначением;

• повышать плодородие соответствующих земель;

• применять природоохранные технологии производства;

• не допускать ухудшения экологической обстановки в результате своей хозяйственной деятельности;

• осуществлять комплекс мероприятий по охране земель;

• своевременно вносить плату за землю;

• не нарушать прав других землепользователей;

• соблюдать порядок пользования лесными угодьями, водными и другими природными объектами;

• осуществлять строительство согласно действующим строительным нормативам и правилам.

Земельное законодательство не перечисляет в полном объеме все обязанности землепользователя. Это вызвано тем, что земля является, прежде всего, природным объектом, находящимся в системе экологических связей с окружающей природной средой, и данное обстоятельство обусловливает закрепление ряда обязанностей землепользователей в природоохранительном законодательстве. Применительно к землям сельскохозяйственного назначения в Федеральном законе от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ "Об охране окружающей

среды" содержатся следующие требования. При эксплуатации объектов

СЗ РФ, 14.01.2002, № 2, ст. 133.

сельскохозяйственного назначения должны соблюдаться требования в области охраны окружающей среды, проводиться мероприятия по охране земель, почв, водных объектов, растений, животных и других организмов от негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду (ст. 42 Федерального закона "Об охране окружающей среды").

Залогодатель обязан поддерживать заложенное имущество в исправном состоянии, нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки, осуществлять страхование имущества, обеспечить его сохранность, доступность для проверки залогодержателем его состояния, нести риск случайной гибели и случайного повреждения соответствующего имущества (ст.ст. 29-36 Закона об ипотеке).

Для обеспечения сохранности заложенного имущества залогодатель обязан принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами РФ и договором об ипотеке, а если они не установлены - необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям. В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного земельного участка залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя (ст. 32 Закона об ипотеке).

Содержащийся в Законе об ипотеке перечень прав и обязанностей залогодателя не отражает в достаточной степени специфику ипотеки земель сельскохозяйственного назначения.

Например, понятие утрата или повреждение имущества (ст.ст. 32, 36 Закона об ипотеке) сложно применить к землям сельскохозяйственного назначения, в особенности к сельскохозяйственным угодьям. Целесообразно отразить в законе об ипотеке земель сельскохозяйственного назначения обязанность залогодателя обеспечивать, поддерживать "качественные характеристики" (ст. 14 Федерального закона "О государственном земельном кадастре"), в том числе плодородие переданных в залог земель сельскохозяйственного назначения.

Статья 29 Закона об ипотеке указывает, что залогодатель сохраняет право

пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке, и вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Закон предоставляет залогодателю право извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы.

В принципе, вопрос о праве залогодателя на пользование заложенным имуществом является более сложным в тех случаях, где пользование сопряжено с амортизацией, т. е. потребление касается не только плодов, но также частей самой субстанции вещи. И хотя понятие амортизация к земле не применяется, представляется, что отдельные залогодатели могут значительно ухудшить состояние земли как своими действиями, так и простым бездействием. В особенности это касается пашни.

В абзаце 2 п. 1 ст. 6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения есть следующее положение: "Определение размера причиненного окружающей среде вреда, в том числе земле как природному объекту, осуществляется на основании нормативов в области охраны окружающей среды в соответствии с Федеральным законом от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ "Об охране окружающей среды".

К сожалению, указанные нормативы отсутствуют. Однако их наличие, возможно, облегчило бы создание методик страхования земель сельскохозяйственного назначения от ухудшения или потери их плодородия по техногенным причинам и форс-мажорным обстоятельствам, что, в свою очередь, дало бы возможность осуществлять наиболее полное страхование таких земель при их ипотеке.

Еще одной обязанностью залогодателя в силу закона является защита земельного участка посредством страхования.

Закон об ипотеке предоставляет сторонам договора об ипотеке самостоятельно урегулировать свои взаимоотношения по страхованию заложенного земельного участка, т. е. определить, кто из них - залогодатель или залогодержатель - будет страхователем и на каких условиях земельный участок будет застрахован. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о

страховании заложенного земельного участка залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество на период действия договора в полной стоимости, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже этого обязательства.